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Comment négocier son loyer commercial en période de crise ?

vendredi 19 mars 2021
 ROBIN répond pour vous aux grandes questions que peuvent se poser les locataires et les bailleurs lors de cette négociation.

Dans le contexte actuel de fermeture de tous les commerces non essentiels dans 16 départements, dont les départements de l'Ile-de-France, la question des loyers commerciaux est au cœur de toutes les inquiétudes des commerçants et des entreprises touchées par ces mesures. ❌

Julien, le fondateur de ROBIN, est intervenu sur ce sujet chez BE SMART, il a notamment décrypté les mesures mises en place par les acteurs publics pour aider les entreprises à payer leur loyer. Vous pouvez regarder son intervention ici.



Alors que, selon une information BFM Immo, le Ministre de l’Economie envisage de débloquer  500 millions d'euros pour aider au paiement des loyers pour les commerçants dont le magasin est fermé administrativement, ces commerçants ne peuvent actuellement compter que sur les dispositifs généraux d’aides, comme le fonds de solidarité. 👈

Il peut donc être opportun pour le bailleur et le locataire de négocier ensemble un nouveau montant du loyer du bail commercial. 💰

📣  ROBIN répond pour vous aux grandes questions que peuvent se poser les locataires et les bailleurs lors de cette négociation.

    🚩  Le locataire peut-il obliger le bailleur à réviser le montant du loyer ?

Le loyer commercial représente une part importante des charges d’une entreprise, et particulièrement pour les commerces installés dans des centres-villes. 💰

A la différence des autres charges, telles que les matières premières, le loyer est toujours dû, y compris en cas d’arrêt de l’activité. Il est donc compréhensible que de nombreuses entreprises cherchent à négocier une baisse du montant des loyers avec leur bailleur. 📉

Cependant, en dehors de la période de révision triennale du loyer, le locataire ne peut pas obliger le bailleur à réviser le montant du loyer. ❌

💡  A savoir, tous les 3 ans, une révision du montant du loyer peut être demandée par le locataire ou le bailleur par lettre recommandée avec avis de réception ou par acte d’huissier. Cette période de 3 ans est calculée à partir de la date de signature du bail, ou à partir de la date de la dernière révision, ou à partir de la date de renouvellement du bail.

Il est impératif que la partie qui demande la révision du loyer indique le montant du loyer qu’elle souhaite. A défaut, sa demande ne sera pas valable. ⚠️

Une révision automatique du montant du loyer peut être prévue dans le bail par la présence d’une clause d’indexation, dite aussi une clause d’échelle mobile. Mais dans ce cas, aucune négociation n'est nécessaire car la révision doit être appliquée automatiquement. 👈

    🚩  Quels intérêts a le bailleur à négocier une baisse de loyer ?

Il faut avoir conscience que, dans de nombreux cas, le loyer commercial est un revenu indispensable pour le bailleur, notamment pour, lui aussi, faire face à ses charges (emprunt bancaire, assurance, …). Le locataire doit donc être raisonnable dans la baisse de loyer qu’il demande au bailleur, sans quoi, il risque de mettre fin à la négociation dès son commencement. 🗣️

Comme dans toute négociation, il est important pour les deux parties de connaître les besoins de l'autre et ainsi savoir jusqu’où la baisse du montant du loyer peut aller. 📌

Le bailleur peut avoir tout intérêt à accepter une baisse du montant du loyer.

🔎  En effet, le bailleur n’a aucun intérêt à ce que son locataire entre en procédure collective car, alors, ces créances de loyers seront noyées parmi toutes les autres dettes du locataire. Dans ces procédures, le bailleur n’est pas prioritaire, les salaires et les impôts seront toujours payés en premier. Il y a donc un risque que lorsque son tour d’être payé arrive, le locataire n’ait plus les fonds pour payer ses dettes de loyer.

📣  Il est donc conseillé au bailleur d’être pragmatique et de consentir à une baisse du loyer lorsque son locataire est en grande difficulté. Ainsi, il s’assure du paiement d’une partie du loyer, alors que sans baisse du loyer, il risque de ne recevoir aucun paiement.

    🚩  Faut-il formaliser la baisse du montant du loyer ?

Dès lors que le bailleur et le locataire s’accordent sur une baisse du montant du loyer, il est impératif que cet accord soit retranscrit à l’écrit et qu’il soit signé par les deux parties. Ainsi, en cas de litige, le locataire sera en mesure de prouver que le bailleur a bien consenti à la baisse du loyer. 📝

A savoir, de manière générale, il est fortement recommandé d’échanger par écrit, et par lettre recommandée, y compris lors de la négociation afin d’être en mesure de prouver toutes les étapes de la négociation. De même, il est important de faire une copie de tout courrier envoyé. Il faudra alors conserver précieusement ces lettres et ces copies. 🗂️

    🚩  Le bailleur a-t-il le droit de sanctionner le locataire car il n’a pas payé son loyer de novembre ?

❌ Non, un bailleur ne peut pas sanctionner le locataire pour le retard ou le non paiement du loyer et des charges locatives des baux commerciaux.

Attention, cela ne vaut que pour les loyers correspondant à des mois au cours desquels l’entreprise est affectée par des mesures de police administrative, à savoir en cas de fermeture administrative. ⚠️  

Cette mesure, déjà instaurée lors du premier confinement, a été remise à jour par une loi du 14 novembre 2020.

🔎 On entend par sanction, toute pénalité financière, tout intérêt, toute rupture du contrat de bail, toute action en justice, tout appel en garantie, toute mesure conservatoire, toute mesure d’exécution forcée.

Ces sanctions sont donc interdites durant la période de fermeture administrative des locaux, objet du bail commercial, et jusqu’à l’expiration d’un délai de 2 mois à compter de la date à laquelle la mesure de police a pris fin. 👈

Par exemple, si les mesures de fermeture administrative ont pris fin le 15 décembre 2020, le bailleur ne peut pas sanctionner le locataire pour le non paiement de la période de fermeture jusqu'au 15 février 2021.

⚠️ Attention, un décret du 30 décembre 2020 est venu délimiter l’application de ce dispositif en énonçant des critères d’éligibilité. Ainsi, pour bénéficier de cette interdiction de sanction, le locataire doit :

  • avoir moins de 250 salariés ;
  • avoir un chiffre d’affaires lors du dernier exercice clos inférieur à 50 millions d’euros, ou en cas d’absence d’exercice clos, un chiffre d’affaires mensuel moyen inférieur à 4,17 millions d’euros.
  • avoir subi une baisse d’au moins 50% du chiffre d’affaires au cours du mois de novembre 2020 par rapport à novembre 2019 ou par rapport au chiffre d’affaires moyen mensuel de l’année 2019.

💡  A savoir, pour les entreprises créées à compter du 1er juin 2019, des règles de calcul particulières de cette baisse sont établies, vous pouvez les connaître en consultant le décret.

    🚩  Quand est-il recommandé d’être accompagné par un avocat ?

Il est conseillé d’être accompagné d’un avocat lors de la négociation du loyer, notamment lorsque le loyer est d’un montant important et que le bailleur demande des engagements de la part du locataire en contrepartie de la baisse du montant du loyer. Ainsi, l’avocat vous donnera toutes les clés et les arguments pour que vous puissiez atteindre votre but. 👍

👉 N’hésitez pas à consulter les conseils de Maîtres Valentine Gros et Laëtitia Bo, avocates partenaires ROBIN pour mener à bien la renégociation du montant du loyer, notamment, pour savoir quand il est opportun de faire appel aux conseils d’un avocat.

Bien évidemment, avant de s’engager dans l’introduction d’une action en justice, il est toujours fortement recommandé de solliciter les conseils d’un avocat, et il est primordial d’être représenté par un avocat tout au long de la procédure. 👨‍⚖️

    🚩  En cas de difficultés immédiates pour payer le loyer commercial, que faire ?

Si le locataire n'arrive pas à mobiliser assez de fonds pour payer l’intégralité de son loyer, il peut recourir au médiateur des entreprises.

Le médiateur des entreprises a pour rôle d’aider les entreprises et les bailleurs à trouver une solution à leur litige, et d’atteindre un consensus. 📃

Faire appel à ce médiateur est totalement gratuit. La procédure de médiation est relativement rapide et reste confidentielle. De plus, le recours au médiateur des entreprises n’engage ni le bailleur, ni le locataire. De sorte que si l’un des deux veut mettre fin à l’intervention du médiateur, il le peut librement et à tout moment.

💡  A savoir, pour saisir le médiateur, il suffit de remplir un dossier dématérialisé sur cette plateforme. Le médiateur des entreprises traite des demandes relatives à des montants supérieurs à 1500€, sauf si l’entreprise se trouve dans une situation nécessitant spécifiquement son intervention.

📣  Pour rappel, de nombreux dispositifs d’aides ont été mis en place :

  • Au niveau national, les bailleurs qui consentent à annuler le loyer de novembre 2020, peuvent bénéficier d’un crédit d’impôt  ;
  • Au niveau régional, de nombreuses subventions de 500€ à 1000€ sont accordées aux locataires dont le commerce a subi une fermeture administrative au mois de novembre.

Pour en savoir plus sur ces aides, vous pouvez consulter notre article. 👈


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