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Renouvellement du bail commercial, que faut-il savoir ?

Vendredi 24 septembre 2021

En 2017, la France comptait 300 000 points de vente. Le point commun entre tous ces points de vente est le titre juridique au nom duquel ils occupent ces locaux : le bail commercial.

Conclu pour une durée de 9 ans, le bail commercial peut être renouvelé pour une nouvelle période de 9 ans.

Le droit au renouvellement du bail commercial est un droit fondamental qui bénéficie au commerçant, destiné à assurer la pérennité de son commerce. 

⚠️ Il n’est pas possible de prévoir dans le contrat que le bail ne peut pas être renouvelé.


📣 ROBIN réalise ce guide pratique pour vous permettre de connaître les droits des commerçants en matière de baux commerciaux. 


🔹 Quelles différences entre le renouvellement du bail et le bail prolongé  ? 


Le bail tacitement prolongé se prolonge au-delà du terme fixé par le contrat. Il s’agit de la poursuite du même contrat initial. Il prend fin par une demande de renouvellement du locataire ou par un congé donné par le bailleur, au moins six mois à l’avance.

Quant au renouvellement du bail, il a pour effet de créer un nouveau contrat entre les mêmes parties, selon les mêmes clauses et conditions du bail expiré.


🔹 Quelles conditions pour bénéficier du renouvellement du bail ?


👉 Le locataire doit remplir chacune des conditions suivantes

  • Etre titulaire d’un bail soumis au statut des baux commerciaux, c’est-à-dire que le bail doit porter sur un local dans lequel un fonds est exploité ou sur un local accessoire à l'exploitation d'un fonds (un garage ou un entrepôt) ;
  • Etre locataire, sous locataire ou cessionnaire du bail commercial, c’est-à-dire avoir récupéré un bail déjà existant ;
  • Être immatriculé au Registre du Commerce et des Sociétés (RCS) ou au Répertoire des Métiers (RM) au moment du renouvellement (sauf dispense) ;
  • Être propriétaire du fonds ; et
  • Le fonds doit avoir été effectivement exploité au cours des 3 dernières années précédant la date d’expiration du bail ou à la date à laquelle le congé a été donné en cas de reconduction du bail.


🔹 Qui peut demander le renouvellement ? 


👉 Le bailleur

A l'échéance du bail commercial, le bailleur a 2 possibilités :

  • Adresser un congé sans offre de renouvellement au locataire, ce qui signifie qu'il refuse de renouveler le bail , OU
  • Adresser un congé avec une offre de renouvellement, ce qui signifie qu'il accepte un renouvellement du bail.

📝Ce congé avec une offre de renouvellement doit être adressé pour la date d’expiration du bail, ou à tout moment si le bail s’est prolongé après la date d’expiration.

Le locataire peut alors, au choix :

  • Accepter l'offre de renouvellement, de manière explicite ou de manière tacite, en payant son loyer au nouveau montant proposé par le bailleur dans son offre de renouvellement , OU
  • Accepter l'offre de renouvellement, mais pas le nouveau montant du loyer proposé par le bailleur, OU 
  • Refuser l'offre de renouvellement

En cas de refus de l'offre du bailleur, le locataire n'a aucun droit à la perception d'une indemnité d'éviction. ⚠️

💡 A savoir, la réponse du locataire doit être adressée par lettre recommandée avec accusé de réception ou par acte d'huissier



👉 Le locataire :

Si le bailleur n'a pas fait connaître sa volonté, le locataire peut formuler une demande de renouvellement dans les 6 mois précédant la date d’expiration du bail, ou à tout moment au cours de sa prolongation. 📆

Le bailleur a alors le choix entre :

  • Accepter le renouvellement, OU 
  • Refuser le renouvellement. 


🔹 Quelle forme prend la demande de renouvellement par le locataire ? 


Cette demande doit être faite par courrier recommandé avec avis de réception ou par acte d'huissier.

📝 Elle doit obligatoirement contenir les termes suivants  :

« Dans les trois mois de la notification de la demande en renouvellement, le bailleur doit,  par acte extrajudiciaire, faire connaître au demandeur s'il refuse le renouvellement en précisant les motifs de ce refus. A défaut d'avoir fait connaître ses intentions dans ce délai, le bailleur est réputé avoir accepté le principe du renouvellement du bail précédent. »


La demande de renouvellement doit impérativement être adressée au propriétaire des lieux, ou au gérant du propriétaire.


🔹 Dans quel délai doit être adressé la demande ? 


📆 Le bailleur a 3 mois pour répondre à la demande par acte extrajudiciaire.

S’il n’a pas répondu dans ce délai de trois mois, son silence vaut acceptation du renouvellement.


Le nouveau bail prend effet :

  • Soit à compter de la date d’expiration du bail expiré,
  • Soit à compter du premier jour du trimestre civil qui suit la demande, si le bailleur et le locataire se sont accordés sur le nouveau loyer.


Le nouveau contrat de bail est renouvelé pour une durée de 9 ans, sauf si les parties s’accordent autrement.


🔹 Que se passe-t-il en cas de refus par le bailleur ? 


Le bailleur peut refuser le renouvellement, mais il doit justifier d’un motif légitime. 

🔎 Sont légitimes, notamment, les motifs suivants :

  • Défaut ou retard de paiement des loyers ou des charges,
  • Non respect des obligations inscrites dans le bail,
  • Non entretien du local,
  • Non exploitation du fonds de commerce.

Si les motifs de refus du bailleur ne sont pas légitimes, il doit payer une indemnité d’éviction au locataire.💰


🔹 Quel est le montant de l’indemnité d’éviction ? 


L’indemnité d’éviction doit couvrir le préjudice subi par le non renouvellement du bail.

Elle se calcule en fonction, par exemple, de la valeur du fonds de commerce et des frais de déménagement

👉 Toutefois, le bailleur bénéficie d’un droit de repentir pendant 15 jours, ce qui lui permet d’accepter le renouvellement et de ne pas payer l’indemnité d’éviction.


🔹 Qu’en est-il du nouveau loyer ? 


Le montant du loyer du bail renouvelé peut être librement fixé par les parties. 🤝

En cas de désaccord, les parties doivent faire fixer le nouveau loyer par le juge des loyers commerciaux.

🔎 Pendant la durée de l’instance, le locataire doit continuer à payer les loyers échus au prix ancien ou au prix fixé à titre provisionnel par le juge

💡A savoir, si l'action en fixation du loyer n'est pas introduite dans le délai de 2 ans, elle est prescrite et le prix du bail renouvelé est maintenu au montant du loyer du bail expiré.

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